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Geht es um Grundstücksvermessung, Katastervermessung bzw. Teilungsvermessung berät Sie ÖBVI Reiner Brauroth über vermessungstechnische, grundstücksrechtliche, baurechtliche, bauordnungs- und öffentlich-rechtliche Bestimmungen. Bei Grundstücksteilungen finden sog. Teilungs-Vermessungen statt, bei denen neue Flurstücksgrenzen (i. d. R. Grundstücks- und Eigentumsgrenzen) festgelegt werden. Eine Grundstücksteilung ist die Aufteilung eines bestehenden Grundstückes (nicht zu verwechseln mit Flurstück) in zwei oder mehrere Teile.

Eine Grundstücksteilung kann notwendig werden für: Erwerb, Veräußerung, Tausch, geplante Bebauung, Hypothek, Trennung von Privat- und Firmenvermögen, Testamentsvollstreckung oder auch Erbregelungen.

Eine persönliche Besprechung der Teilungsvermessung ist grundsätzlich zweckmäßig, damit offene Fragen besprochen werden können.

Wie funktioniert eine Grundstücksvermessung?

Den Vermessungsantrag auf Grundstücksteilung kann der Grundstückseigentümer oder jemand, der ein berechtigtes Interesse (z. B. Käufer) nachweisen kann und im Einvernehmen mit dem Grundstückseigentümer handelt (z. B.  Notar) stellen. Die Vermessung ist die katastertechnische Vorbereitung, um die Grundstücke nachfolgend grundbuchrechtlich teilen zu können (grundbuchliche Teilung).

Bei der Festlegung der neuen Grenzen sind den Beteiligten u. U. durch baurechtliche und öffentlich-rechtliche Bestimmungen (Hessische Bauordnung (HBO), Baugesetzbuch (BauGB)) etc.  gewisse Schranken gesetzt. Der/Die Teilungsverantwortliche(n), insbesondere der/die Grundstückseigentümer sind dafür verantwortlich, dass durch eine Teilung keine baurechtswidrigen Zustände entstehen.

Die von der Vermessung betroffenen Personen werden rechtzeitig zum Vermessungstermin benachrichtigt. Die geladenen Personen können sich vertreten lassen.

Die Mitarbeiter des Vermessungsbüros überprüfen in der Örtlichkeit zunächst die Umfangsgrenzen des Grundstücks. Erst dann können die neuen Grundstücksgrenzen festgelegt, abgesteckt und mit Grenzzeichen gekennzeichnet (abgemarkt) werden. Dabei sind die Mitarbeiter des Vermessungsbüros berechtigt, Grundstücke zu betreten oder zu befahren. Über die Abmarkung wird ein Protokoll/Niederschrift gefertigt, das den Beteiligten bzw. ihren Vertretern zur Kenntnis gegeben wird. Beteiligte, die nicht anwesend sind, erhalten vom Vermessungsbüro ebenfalls einen Bescheid/Niederschrift über die vorgenommenen Vermessungen mit Grenzen und Abmarkungen.

Aufgrund der Vermessung wird eine Fortführungsmitteilung, sog. Fortführungsnachweis (früher Veränderungsnachweis) erstellt, der die Veränderungen am Grundstück dokumentiert. Die Fortführungsmitteilung wird dem Notar übersandt und ist Grundlage für die notarielle Beurkundung. Nach der Bearbeitung durch den Notar kann das Grundbuchamt die Eigentumsumschreibung im Grundbuch eintragen.

  • Das Grundbuch ist ein Öffentliches Register, in dem alle Grundstücke und die daran bestehenden Rechte verzeichnet sind.
  • Die Übertragung des Eigentums an einem Grundstück und die Belastung eines Grundstücks bedürfen zu ihrer Wirksamkeit der Eintragung in das Grundbuch.
    Das bestimmt § 873 Absatz 1 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB).
  • Die Grundbücher werden von den Grundbuchämtern, die als eigene Abteilung bei den Amtsgerichten eingerichtet sind, geführt (§ 1 Absatz 1 GBO).Für jedes Grundstück wird ein Grundbuchblatt eingerichtet (§ 3 Absatz 1 Satz 1 GBO), auf dem das Amtsgericht, der Grundbuchbezirk sowie die Nummern des Grundbuchbandes und des -blattes angegeben sind.
  • Jedes Grundbuchblatt besteht aus der Aufschrift, dem Bestandsverzeichnis und drei Abteilungen.
    • Bestandsverzeichnis
      Im Bestandsverzeichnis werden die Grundstücke beschrieben nach
      Gemarkung, Flur, Flurstück, Wirtschaftsart und Lage sowie die Größe in m²
    • Abteilung I
      Gibt Auskunft über Eigentümer, das sie verbindende Gemeinschaftsverhältnis,
      Erwerbsdatum und Erwerbsgrund (Auflassung, Erbschaft, Zuschlag bei Versteigerung)
    • Abteilung II
      Enthält alle Lasten und Beschränkungen (z. B. Vormerkung, Baubeschränkungen, Wohn- und Nutzungsrechte, Erbbaurechte, Vorkaufsrechte, Widersprüche, Nacherbfolge, Zwangsversteigerung)Das sind z.B. Rechte, die einem anderen die Benutzung des Grundstücks in einzelnen Beziehungen gestatten (Wohnungsrechte, Wege-, Stromleitungs- und Versorgungsleitungsrechte), Nießbrauch (umfassendes Nutzungsrecht), Altenteilsrechte und Reallasten (Rechte auf wiederkehrende Leistungen, z. B. Zahlung einer Geldrente).Eingetragen werden in der zweiten Abteilung auch Beschränkungen des Eigentümers in der Verfügung über das Grundstück (z. B. Anordnung der Testamentsvollstreckung oder einer Nacherbfolge, Insolvenz- und Zwangsversteigerungsvermerk, Vormerkungen etc.).Sehr häufig: sog. Erwerbsvormerkungen, die den Anspruch des Käufers gegen den Verkäufer (Eigentümer) auf vertragsgerechten Eigentumserwerb bis zur Umschreibung des Eigentums auf den Erwerber sichern.
    • Abteilung III
      In der Abteilung III werden die Grundpfandrechte (Hypotheken, Grund- und Rentenschulden) eingetragen. Diese Rechte sind rechtlich unterschiedlich ausgestaltet.Zur Kreditsicherung für Banken, Sparkassen, Bausparkassen und Versicherungen dient nur noch die Grundschuld. Es gibt Buch- und Briefrechte. Bei letzteren wird zusätzlich zur Eintragung im Grundbuch eine besondere Urkunde (Hypotheken- oder Grundschuldbrief) ausgestellt. Ist das nicht der Fall, finden Sie im Eintragungstext den Vermerk ,,ohne Brief oder ,,brieflos“.§ 891 BGB stellt die widerlegbare Vermutung auf, dass die Eintragungen im Grundbuch richtig sind. Drauf kann sich der Erwerber des Grundstücks oder eines Grundstücksrechts grundsätzlich verlassen (§ 892 BGB). Dies gilt nicht, soweit ein Widerspruch eingetragen ist. Er weist darauf hin, dass eine Grundbucheintragung möglicherweise unrichtig ist und wird auf Antrag des (wahren) Berechtigten vermerkt (z. B. Antrag des tatsächlichen Eigentümers).

Wann ist eine Grenzfeststellung, also die Wiederherstellung von Grenzpunkten notwendig?

Eine Grenzfeststellung, mithin die Wiederherstellung von Grenzpunkten ist dann notwendig, wenn der Grenzverlauf örtlich unklar ist und/oder die Grenzmarken wie zum Beispiel der Grenzstein fehlen.

Wann wird eine Grenzfeststellung beauftragt?

  • bei unklarem Grenzverlauf
  • zur rechtssicheren Bebauung und Grenzbebauung
  • zur rechtssicheren Einhaltung von Grenzabständen
  • zur rechtssicheren Einhaltung von Abstandsflächen
  • zur rechtssicheren Einhaltung von Festlegungen in Bebauungsplänen
  • zur rechtssicheren Einhaltung von Abständen
  • zur Vermeidung ungenauer Plangrundlagen
  • für die Gewährleistung einer gesicherten Planung
  • bei einem bevorstehenden Bau von Gebäuden in Grenznähe bei unklarem oder nicht eindeutigem Grenzverlauf
  • zur größtmöglichen Ausnutzung / Bebauung von Grund-(Flur-)stücken
  • für die optimale Projektierung von Bauvorhaben
  • für die erstmalige Markierung von Grenzpunkten durch Grenzsteine o. ä. (Abmarkungen)
  • zur Erneuerung von zerstörten oder verloren gegangenen Grenzmarken (Grenzsteinen, Grenzbolzen etc.)
  • für geplante Anlage bzw. Bau von Einfriedungen (Mauer, Zaun, Hecke etc.) bei unklarem oder nicht eindeutigem Grenzverlauf
  • zur Vermeidung von übergebauten Gebäuden oder Einrichtungen
  • bei Grenzstreitigkeiten
  • zur Übertragung der bestehenden Flurstücksgrenze und deren Grenzpunkte in die Örtlichkeit
  • zur amtlichen Feststellung der bestehenden Flurstücksgrenze und deren Grenzpunkte
  • für einen Grenztermin mit den Grenznachbarn

Durch eine Grenzfeststellung erhalten Sie

  • Durchführung eines Grenztermins mit Anhörung der Grenznachbarn
  • Rechtssicherheit mit Ihren Grenznachbarn bzgl. der Flurstücksgrenze
  • Rechtssicherheit mit Ihren Grenznachbarn bzgl. der Grenzeinrichtungen
  • Sicherung Ihres Eigentums am Grund und Boden
  • Die Ergebnisse der Grenzfeststellung und der Abmarkung werden in einem amtlichen Grenzdokument schriftlich niedergelegt und den betroffenen Eigentümern und Erbbauberechtigten bekannt gegeben

Die Ergebnisse der Grenzfeststellung werden amtlich registriert und dauerhaft amtlich archiviert.

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